raumberater® SWITCH
NUTZUNGSÄNDERUNG -GEWERBERÄUME IN WOHNRAUM UMWANDELN + UMGEKEHRT
Während Wohnraum fast allerorts knapp ist, stehen kleine Läden, Geschäfte und Büros leer, denn im Gegensatz zu Wohnraum herrscht hier oft ein Überangebot. Der stationäre Einzelhandel verliert zunehmend den Kampf gegen das Online-Shopping, Unternehmen benötigen durch Homeoffice und hybrides Arbeiten (Stichwort »New Work«) deutlich weniger Büroraum. Es ist für Eigentümer oft profitabler, solche freigewordenen Büroflächen oder Ladenflächen in Wohnraum umzuwandeln und sie einer sogenannten Nutzungsänderung zuzuführen. Hierbei sind jedoch rechtliche Bestimmungen und spezielle Anforderungen zu beachten. Was in Mischgebieten zulässig ist, nämlich Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, ist in reinen Gewerbegebieten oft unzulässig.
Ist man Eigentümer von nur einer Einheit in einem Wohn- und Geschäftshaus kann es zum Interessenskonflikt mit der Eigentümergemeinschaft kommen. Umbauen und danach neu vermieten ist also rechtlich erst dann angeraten, wenn die Genehmigungsfähigkeit geprüft und das Bauamt die Umwidmung schriftlich genehmigt hat. Prinzipiell entspannt eine solche Umnutzung von Bestandsgebäuden mit viel leerstehender Bürofläche bzw. Ladenfläche den Wohnungsmarkt und bietet darüber hinaus u.a. der Innenstadtentwicklung viele Chancen zur Wiederbelebung.
AKTUELLE ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTEN: STEIGEND.
Zunehmende Digitalisierung, der Wandel in der modernen Arbeitswelt mit Hybrid Work und Homeoffice, Verlagerungen von Einkaufszentren an den Stadtrand: All das reduziert u.a. die Attraktivität der Innenstädte, was dort wiederum zu rückläufigen Mieten und schließlich auch zu rückläufigen Immobilienwerten führt. Tendenz der Leerstandsquotenentwicklung solcher Gewerbe Immobilien: steigend.
MIT LEERSTEHENDEN FLÄCHEN GEWINN ERWIRTSCHAFTEN
Nutzungsänderungen von Gewerbe Immobilien zu Wohn Immobilien mitWohnraum statt Bürofläche bietet vielerorts eine zeitgemäße und vor allem wieder profitable Antwort auf zunehmende Leerstandsquoten bei Gewerbeimmobilien, auch in ländlichen Bereichen.
LADENFLÄCHE IN WOHNRAUM VERWANDELN? BÜROFLÄCHE SOLL WOHNFLÄCHE WERDEN?
Das Wichtigste vorweg: Auch bei einer Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderungen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Das Bauamt prüft im Rahmen des Bauantrags, ob die baulichen Gegebenheiten mit der neuen Nutzung vereinbar sind. Unter anderem werden Anforderungen an Sanitäranlagen, Raumhöhe, Fluchtwege, usw. geprüft.
Das Büro der Zukunft
Wenn nicht mehr alle Mitarbeiter/innen täglich das Office aufsuchen bedeutet dies für das Bürodesign, dass das Büro an besucherarmen Tagen anders aussehen muss, als wenn zum Beispiel alle Mitarbeiter vor Ort sind.
Flexibilität (auch in der Office IT) ist ein Kernaspekt bei neuer Bürogestaltung. Bewegliche Tische, Trennwände, Akustikelemente, usw. sind ein Muss, um unkompliziert für die jeweilige Arbeitssituation genutzt werden zu können, die gerade benötigt werden.
Beim Büro der Zukunft passt sich sozusagen das Büro an die Mitarbeiter an und nicht die Mitarbeiter an das Büro. Das Zusammenarbeiten und der persönliche Kontakt stehen bei der Büro Planung im Vordergrund. Nicht selten wird im Büro zusammen gekocht, gespielt und nach einem anstrengenden Brainstorming nach Feierabend mit den neuen und alten Kollegen angestoßen.
Die Raumgestaltung der neuen Officelandschaft ist an diese moderne Arbeitsweise angepasst, bei der ein Besuch im Büro immer mehr zum »Event« wird und all das bietet, was Remote Work nicht leisten kann.
Neugestaltung von Büroräumen
Mitarbeiter nehmen die Büroumgebung heute anders wahr als früher, auch die Nutzung verändert sich. Im Leben eines Arbeitnehmers wird das Büro mehr und mehr zum Highlight und ist nicht mehr wie bisher eine tägliche Konstante. Es wird zu bestimmten Anlässen aufgesucht, an denen gemeinsam im Team besonders kreativ und produktiv gearbeitet wird. Eine solche hybride Arbeitsweise ist zum Beispiel in der IT-Branche gang und gäbe. Stationäre, unflexible Arbeitsplätze sowie Großraumbüros verschwinden allmählich und werden mit gemeinschaftlich genutzten Flächen ersetzt, wie Konferenzräume und einzelne mobile Schreibtische, Sitzinseln, Boxen usw..
Natürlich werden auch solche Mitarbeiter berücksichtigt, die ausschließlich im Office arbeiten und regelmäßig vor Ort sein möchten oder müssen. Flexible Arbeitsgestaltung bedeutet, dass Platz für jeden Angestellten und dessen individuelle Bedürfnisse berücksichtigt ist.
Dadurch, dass die Mehrheit der Mitarbeiter (ca. 75% laut Studie) inzwischen ein hybrides Arbeitsmodell bevorzugen, können die so frei gewordenen Büroflächen für eine bessere Zusammenarbeit ALLER genutzt werden, also unabhängig davon, ob hybrid oder herkömmlich gearbeitet wird.
Raumkonzept + Büro Design
Das Büro der Zukunft dient vielen Arbeitnehmern auch als Rückzugsraum für konzentriertes Arbeiten, denn Homeoffice kann für viele Mitarbeiter auch sehr anstrengend sein, wenn zum Beispiel die Kinder zuhause nicht verstehen, dass Mama oder Papa gerade arbeiten müssen oder in der Wohnung nebenan lautstark renoviert wird.
In der modernen Bürolandschaft finden sich – je nach Branche unterschiedlich ausgeprägt – Pflanzen, akustisch optimierte Sitzinseln, ruhige Nischen, Massagesessel und vieles mehr, was zu einem angenehmen Ambiente beiträgt, das Produktivität und / oder Kreativität steigert.
Alle Bereiche sind meist in Zonen angeordnet, schallschutzoptimiert, um störende Geräusche vom belebten Teil des Büros zu separieren, damit in ruhigen Zonen ungestört gearbeitet werden kann. Meetingräume erinnern heute eher an moderne Wohnzimmer, um dem persönlichen Treffen die Förmlichkeit zu nehmen. Hier legt man heute Wert auf die Schaffung einer lockeren, natürlichen Gesprächsatmosphäre in Wohnzimmeratmosphäre.
Klassische Meetings gehören in vielen Unternehmen heute schon der Vergangenheit an, diese wurden bereits von den effektiveren Videokonferenzen (Remote) abgelöst.
Partner für Büroplanung
Das Ziel von raumberater® DIE INNENARCHITEKTEN als Partner für Büroplanung in Karlsruhe und Umgebung – wie z. B. Mannheim, Heidelberg, Stuttgart – ist es funktionale und optisch erstklassige Büroraume zu gestalten, die die Werte des Unternehmens widerspiegeln und die Bedürfnisse des Auftraggebers abdecken.
Bevor unsere Innenarchitekten mit der Planung beginnen lernen sie zuerst die Arbeitsweise, Abläufe und Arbeitskultur des Unternehmens kennen und entwickeln auf dieser Basis die passende Lösung. Bei der Planung werden u. a. Raumstrukturen, Raumakustik, Beleuchtung und Ergonomie des Arbeitsplatzes berücksichtigt.
Die Innenarchitektur sowie die darin übersetzte visuelle Identität entstehen bei raumberater® Hand in Hand. Sie besitzen alle Tools und die nötige Erfahrung, um ein optimales Raumkonzept herauszuarbeiten. Mit Hilfe von 3D-Visualisierungen werden die entwickelten Raumkonzept schon vor der Realisierung zum Leben erweckt.
Fragen + Antworten zur Nutzungsänderung
Wann wird eine Genehmigung zur Umnutzung benötigt?
Um es kurz zu machen: Immer, wenn sich die Anforderungen an das Gebäude ändern. Wenn z. B. aus Büroräumen eine Arztpraxis oder Wohnung werden soll. Auch wenn ein ganzes Gebäude oder “nur” Teile davon einer Nutzungsänderung zugeführt werden soll, MUSS die Umnutzung vom Amt genehmigt werden. Auch dann, wenn keine Baumaßnahmen erfolgen und lediglich kosmetische Veränderungen vorgenommen werden sollen.
Was kostet eine Nutzungsänderung?
Gern machen wir Ihnen ein bedarfsbezogenes Angebot für die Prüfung und Erstellung der notwendigen Unterlagen, die für die Beantragung der Nutzungsänderung notwendig sind.
Pläne sind nicht vorhanden oder unvollständig?
Auch das übernehmen wir gern für Sie und machen Ihnen dafür vorab ein individuelles Angebot.
Kann man eine Nutzungsänderung nur schriftlich einreichen?
Das gehört ebenfalls zu unserer Kernkompetenz. Sprechen Sie uns unverbindlich an. Hinweis: Für Kosten, die nach der Genehmigung entstehen, wie z. B. Kosten für die Durchführung der baulichen Maßnahmen, Statikprüfung, Brandschutz, usw. erstellen wir Ihnen ein individuell auf das Vorhaben konkret zugeschnittenes Angebot.
Ist eine Umnutzung auch ohne Genehmigung möglich?
Davon ist dringend abzuraten. Es wären mit empfindlichen Geldbußen (bis zu mittleren fünfstelligen Beträgen) zu rechnen, die von der Baubehörde in solchen Fällen verhängt werden könnten. Auch die Nutzungsuntersagung bis hin zum Abriss könnten behördlich verfügt werden. Sollte ein Personenschaden entstehen, wenn z. B. bei einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachraum die brandschutztechnischen Vorschriften nicht eingehalten wurden, tritt eine zivilrechtliche Haftung für Schäden an betroffenen Personen ein. Die Staatsanwaltschaft kann wegen fahrlässiger Körperverletzung oder gar fahrlässiger Tötung ermitteln. Zuletzt bleiben bei Umnutzungen ohne baurechtliche Genehmigungen im Schadensfall in den meisten Fällen die Versicherungsleistungen des (Gebäude)Versicherers aus.
WAS BRINGT EINE UMNUTZUNG?
Mieteinnahmen steigern
Kostensparender als ein Neubau
Wertsteigerung der Immobilie durch hohe Vermietungsquote
Bessere Verkaufschance der Immobilie
Klimafreundlich im Vergleich zum Neubau
Unsere Leistungen
Bestandsaufnahme
Die Bestandspläne Ihres Objektes sind nicht vollständig oder Sie benötigen ein Aufmaß vor Ort? Wir prüfen und vervollständigen alle notwendigen Pläne für Sie. Die Leistung umfasst die Digitalisierung vorhandener Bestandspläne in CAD oder Erstellung neuer Bestandspläne inkl. Flächenbesichtigung und Aufmaß.
Entwurfsplanung
Als erfahrene Innenarchitekten prüfen, planen und zeichnen wir anhand Ihrer Anforderungen und Informationen. Die Leistung umfasst die Erstellung einer genehmigungsfähigen Entwurfsplanung, Pläne (Maßstab 1:100). Diese Leistung ist bei uns immer Teil der Nutzungsänderung.
Antrag auf Nutzungsänderung
Wir erstellen den kompletten Antrag auf Nutzungsänderung inkl. dem schriftlichen (Baubeschreibung, Flächen- und Volumenberechnung, Berechnung KFZ-Stellplätze, etc.) und zeichnerischen Teil (Bauzeichnungen).
Umsetzung der baulichen Maßnahmen
Wir managen die baulichen Maßnahmen für Sie. Die Leistung umfasst die Ausführungsplanung, Ausschreibungen, Gewerkemanagement und Bauüberwachung.
